В помощь строителям и строительству: самострой, лицензия и контроль

Перепланировка или реконструкция

Неудобные квартиры - источник творчества тысяч жителей и жительниц.

Делая свой дом удобнее, хозяева квартиры часто задаются вопросом:

  • - отдельный вход в квартиру - это перепланировка или реконструкция?
  • - соединить ванную и туалет - это перепланировка или реконструкция?
  • - сделать проход вместо окна - это перепланировка или реконструкция?.... и т.д.
  • - законная ли перепланировка кухни (ванной, комнаты, балкона, коридора....)?

На самом деле собственник хочет знать: нужно ли будет узаканивать такие изменения внутри квартиры и оформлять специально документы для этих работ?

Этот вопрос связан исключительно с непонятным законодательством, нормы которого относительно перепланировки разбросаны в самых разных нормативных актах, принимались в разное время и не выстроены в четкую логическую структуру.


Попробуем внести ясность

В законодательстве Украины нет четкого понятия "перепланировка". Жилищный кодекс УССР (да, он до сих пор так называется и действует в Украине) до недавнего времени определял, что жильцы имеют право на перепланировку своего жилья, но для этого нужно было получить разрешение от своего исполкома и согласие членов семьи. При проведении капремонта за счет бюджетных средств согласие жильцов было спрашивать необязательно.
С 05.04.2015 г. вступил в силу Закон о дерегуляции, которым внесены изменения в ст.ст. 100 и 152 Жилищного кодекса УССР, где наконец-то определен четкий критерий перепланировки, которую не нужно узаканивать - если перепланировка не вмешивается в несущие элементы квартиры (комнаты) или дома. В этом случае не нужны никакие разрешительные документы на ее проведение, перепланировку квартиры не нужно вводить в эксплуатацию.


Зато в законодательстве есть четкое определение, что такое реконструкция. Согласно ДБН А.2.2-3-2004 - это перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства, повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и обитания, качества услуг, изменением основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры) (см. приложение Б). Правда, под объектом ДБН имеет в виду отдельный дом или сооружение, но не квартиру. Выходит, реконструкция возможна только по отношению к целому дому.

Реконструкция приравнена к новому строительству по своему статусу (часть 3 ст. 10 Закона о градостроительной деятельности), т.е. для реконструкции необходим полный комплект разрешительной документации на строительство, по окончании реконструкции сделанные работы и объект нужно вводить в эксплуатацию.


Подытожим: реконструкция - это:

  • 1) изменение внешних границ, габаритов объекта;
  • 2) изменение значимых, капитальных и несущих конструкций;
  • 3) увеличение общей площади квартиры, дома или другого объекта;
  • 4) в результате реконструкции появляется совершенно новый объект, а старый пропадает.

Например, при достройке дополнительного балкона в доме изменяется фасад всего дома, содается дополнительная нагрузка на несущую стену, меняется сама стена. Таким образом, дом меняется этим балконом, значит, происходит реконструкция всего дома. Со всеми вытекающими в плане документов последствиями.


Поэтому при изменении стен в своей квартире проверяйте, не является ли Ваша перепланировка реконструкцией.

Комментарии  

-5 # Алексей 16.06.2015 11:26
Разделю комментарий на две части. спасибо за ответ!
Наша ситуация:
1) Квартира на 7-м этаже, в собственности 6 лет.
2) Не меняли общую площадь квартиры, не трогали коммуникации общего пользования и несущие конструкции
3) Перестройка:
а) изменили количества комнат с 3 до 4,
б) увеличили санузел за счет жилой комнаты (раньше было и сейчас еще запрещено?)
в) увеличили площадь жилой комнаты, совместив с балконом, и перенесли
батарею на него (раньше было и сейчас еще запрещено?)
4) Частные агенства БТИ/»узакониватели» говорят, что наши изменения — это реконструкция, т.к. поменялись технико-экономически показатели.
Ответить
0 # Алексей 16.06.2015 11:29
Вопросы:
1) это перепланировка или реконструкция? (см. определение термина реконструкция)
2) если это реконструкция, т.е. появился новый объект после строительства, который требует смены свидетельства о праве на собственность (какое? «повторное»?), то отменяет ли новое свидетельство (с новой датой) льготу о безналоговой продаже квартиры тем же владельцем (более 3-х лет во владении, продажа 1 раз в год)? Налоговая не дает официального ответа на такой вопрос, а отсылает в Минюст за официальным запросом… Нотариус также попросил выяснить...
3) знаете ли вы законодательные акты, которые четко отвечают на вопрос №2?
4) заниматься узакониванием или нет, если хотим без проволочек в скором будущем продать квартиру?
5) ваши рекомендации?
Ответить
+1 # Анна 19.06.2015 23:13
Мы хотим часть кухни-студии присоединить к спальне, при этом увеличится жилая на 11м, стены сносить не нужно, просто поставить небольшую перегородку и дверь. Вопросы: 1. Это реконструкция? 2. Если мы сначала это сделаем, а потом обратимся в БТИ, штраф какой-то будет? 3. Какая приблизиельная стоимость проекта в ГАСКе и внесение изменений в право собственности на квартиру?
Ответить
+5 # Александр 14.07.2015 23:54
Имею ли я право без разрешений и согласований снести перегородки (не несущие) в коммерческом помещении, расположенном на 1 этаже 9-этажного дома?
Ответить
-1 # Светлана 22.07.2015 12:23
Является ли перепланировкой и нужно ли узаконивать следующее:
1. Присоединение балкона к комнате (оконный проем не расширен, часть подоконника осталась на месте) с вынесением батареи на балкон.
2. Вырезанный выход на балкон с кухни (изначально из кухни на балкон было только окно, сделали балконную дверь, опять-таки не расширяя оконный проем ни вверх, ни вправо-влево, а только вырезав вниз, чтобы поставить балконную дверь).
Спасибо.
Ответить
+8 # Анна 01.09.2015 12:39
Добрый день! Ответьте, пожалуйста, на вопрос: в двухэтажном доме была произведена реконструкция (т.к. изменилась общая жилплошадь), был пристроен гараж (у него общая стена с домом) и над ним сделали еще комнату, в доме двигали стены. Сделано это было в начале 2000-х... какова последовательность узаконивания реконструкции? нужно обращаться в гаск или в бти? какие нужны документы и как это сделать с минимальными затратами? заранее благодарим!
Ответить
-1 # Татьяна 07.09.2015 16:33
Воспользуйтесь строительной амнистией (http://inspektsia.kiev.ua/samostroy/uproshchennyy-poryadok-2015.html) Если дом до 300м2, сразу обращаетесь в БТИ для новой инвентаризации и изготовления техпаспорта с проставлением отметки о техобследовании. Затем с Декларацией в ГАСК...
Ответить
0 # Татьяна 09.10.2015 08:31
Здравствуйте,нужно ли узаконивание кладовой,обустроенной в нише комнаты(3-комнатная панельная "чешка")
Ответить
0 # Татьяна 09.10.2015 08:37
Здравствуйте,нужно ли узаконивать кладовую,обустроенню в нише одной из комнат панельного дома?
Ответить
+2 # Татьяна 05.11.2015 13:31
Подскажите, пожалуйста:
1) будет ли считаться реконструкцией , перенос дверного проема в подъезде 16-ти этажного дома для входа на боковую лестницу;
2) у кого можно узнать , является ли стена между тамбуром и боковой лестницей несущей , т.к. из технического плана 1-го этажа и входной группы председатель ЖК этого понять не может;
3) какие разрешительные документы и кому нужно подать для выполнения таких работ.
Ответить
+2 # Мария 02.12.2015 18:01
Квартира на 5-ом этаже девятиэтажки. Балкон был, а потом его увеличили на 40 см (т.е. площадь балкона немного увеличилась по сравнению с другими балконами в этом доме). Является это перепланировка или реконструкция?
Ответить
+4 # Анатолий 09.12.2015 22:43
Столкнулся с таким вопросом - увеличили площадь жилой комнаты за счёт совмещения с лоджией убрав оконный блок. При этом батарею не переносили. Стены, пол и потолок лоджии утеплены. В БТИ говорят, что это самострой и требуется узаконивание. Как на сегодняшний день решается такой вопрос? Требуется ли узаконивать такую перепланировку? Читал, что С 05.04.2015 г. вступил в силу Закон о дерегуляции, которым внесены изменения в ст.ст. 100 и 152 Жилищного кодекса, согласно которым вроде бы такая перепланировка не требует узаконивания... Но как на самом деле? Потому что после общения в БТИ сделал вывод, что Закон этот не работает.
Ответить
+6 # Дмитрий 14.01.2016 20:57
Здравствуйте. Дом в ЛНР. На приватизированном участке пристроили детскую комнату, прихожую, кухню. Подняли стены и поставили новую крышу. Получается реконструировали дом. Всё закончили в 2010-м году. С узаканиванием вовремя не получилось. В связи с АТО переехали на другую территорию. Хочу узаконить реконструкцию и продать дом. Как правильно поступить? Заранее спасибо.
Ответить
+4 # Ruslan 11.02.2016 12:49
Застройщик самостоятельно оформил документ БТИ где включил площадь балкона в площадь кухни! Таким образом, по документам БТИ в квартире нет балкона, хотя конструктивно он есть!!!! Правомерны ли действия застройщика? Нарушил ли он нормы ДБН и СНиПа?
Ответить
0 # Рамиль 25.02.2016 09:27
Скорей всего застройщик таким образом решает с"газовщиками". Конечно инвестора он об этом не поставил в известность. А кроме этого он с него еще дополнительно заработает, ведь балкон стоит дешевле чем все остальные кв. метры. А так, застройщик "срубит" с Вас как за полноценную площадь кухни. Что касательно СНиПов, если тут есть специалисты, пусть объяснят.
Ответить
+8 # Денис 17.02.2016 12:49
В пятиэтажном доме, на чердаке собственница квартиры по соседству сделала выход на чердак и сделала там мансарду, площадь мансарды выходит за границы ее квартиры и заходит на мою площадь квартиры. Считается ли это реконструкцией, на основании чего могло быть выдано свидетельство на право собственности где площадь была указана больше площади квартиры изначально?
Ответить
+3 # Илона 17.03.2016 17:18
Здравствуйте! Я проживаю в 16-эт. доме. Длинный общий коридор, в конце - большое окно. Соседи 2-х последних квартир (у окна) самовольно ставят посередине коридора бронированную дверь, при этом остальные квартиры остаются без естественного освещения. Естественно, я с этим не согласна, но соседи сказали : "Имеем право, вы нам ничего не сделаете". Допустима ли такая перепланировка общего коридора и куда обращаться, если - нет ? Спасибо заранее.
Ответить
+2 # Сергей 25.03.2016 15:22
Добрый день! Ответьте, пожалуйста на вопрос. Квартиру получили в Киеве в 1996-м году с техническим паспортом и со свидетельством на право собственности. За это время были произведены работы в квартире без нарушения несущих стен, а именно: разобрана не несущая перегородка в сан.узле (получился совмещённый санузел), на двух лоджиях были убраны окна и двери с кирпичом, который находился под окнами и установлены раздвижные двери, на одну лоджию была вынесена батарея. Для удобства был произведен перенос кухни в зал квартиры, а в помещении, в котором по плану находилась кухня, была обустроена спальня. Т.е. была 2-хкомнатная квартира, а получилась 3-хкомнатная квартира с залом-кухней. У меня такой вопрос: являются ли эти перепланировки реконструкцией, если да, то куда мне обращаться для узаконивания этих перепланировок, какой пакет документов надо подготовить для решения этого вопроса и для того, чтобы потом без проблем в скором будущем продать квартиру? Заранее спасибо за ответ.
Ответить
+4 # ольга 06.05.2016 19:27
квартира имеет 39 метров состоит из 2 комнат
в ней имеется ванная комната и кухня находится на 1этаже 2-х эт дома как оформить перепланировку если в ее приделах сделать с нее 2 отдельные однокомнатные квартиры. Спасибо за ответ.
Ответить
+4 # Артем 10.05.2016 18:58
Добрый день! планирую перепланировку в частном доме.
Но столкнулся с проблемой
1.внутренняя отделка стен имеет толщину доходящую до 100мм(наружные стены шлако-бетон изнутри нанесена глина с соломой) замена этой "отделки" приведет к значительным изменениям площади. Нужно ли оформлять подобный ремонт ?
2.необходимо ли оформлять демонтаж печи+вент каналов
3.имеется кладовая. будет ли самостроем установка там ванной и унитаза ? или я вправе устанавливать сантехническое оборудование без разрешительной документации
4.Тех паспорт полученный 5 лет назад имеет много неточностей: местоположение оконных проемов и дверей ,физические размеры предбанника и лестницы(составляющей единое целое с фундаментом) вроде многие эти параметры и не заданны на плане никакими размерами но визуально бросаются в глаза (на плане дверь находится слева ,а в реальности она посредине 7 метровой несущей стены) просто боюсь при переоформлении попасть на самострой. как быть в такой ситуации ?
Ответить
+5 # Игорь 06.07.2016 21:00
Здравствуйте, мы хотим продлить комнату на балкон. Для этого просто уберем окно и из него сделаем арку. Нарушим ли мы этим строение своей несущей стены? И нужно ли на это разрешение?
Ответить
+7 # Анжелика 18.08.2016 23:08
Здравствуйте, мы хотим продлить комнату на балкон. Для этого просто уберем окно(выход на балкон) и из него сделаем арку. Нарушим ли мы этим строение своей несущей стены? При этом несущую стену не затрагиваем, убираем только проем подоконника на котором и находиться окно.И нужно ли на это разрешение?
Ответить
+4 # Юрий 15.09.2016 13:40
Добрый день. Разделю на два вопроса...
1й Купили участок с приватизацией и разрушиным домом, техпаспорт на дом есть на старого хозяина и приватизация делалась на старого владельца участка...
Подали документы через фирму в архитектуру на строительство нового дома с индивидуальным проектом (именно под наш дом), пришел отказ из архитектуры - мотивируют тем, что по ген. плану часть участка попадает под застройку многоэтажного дома (это заселенный частный сектор в г. Днепр есть соседи со всех сторон...) Есть 500ка со штампом "Придатно"...
Что делать в таком случае? 2й вопрос: Можно ли подать документы в ГАСК на реконструкцию старого дома? И можно ли в случае реконструкции строить дом в другом месте участка??? Спасибо за ответ...
Ответить
+9 # -Andry- 15.09.2016 14:48
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, я хочу расширить уже имеющийся балкон по длинне до окна кухни, нужно ли мне брать какие-нибудь разрешения, согласия соседей и т.д.? И если я без оформления документов расширюсь, чем это грозит?
Ответить
-3 # Игорь 26.09.2016 17:43
Добрый день у меня вопрос такого характера
Есть нежилое помещение и мы хотим его реконструировать под квартиры в существующих приделах не выходя за пределы сдания.
все документы есть сделали проэкт и подали декларацию на начало.но нам отказали требуют містобудівні умові і обмеження.
архитектор их не выдает потому что нет генерального плана города и говорит что там санитарная зона хотя через стенку нашего здания жилой дом втри этажа как быть что делать
Ответить
+8 # Дмитрий 12.01.2018 16:08
Здравствуйте. подскажите пожалуйста, сосед сверху частично разобрал межэтажное деревянное перекрытие по деревяннм балкам( разобрал черновой пол, лаги, засыпку межбалочного пространства, завёз новые балки, якобы для усиления старых, однако при этом не имея никаких разрешительных документов. как быть в сложившийся ситуации и стоит ли нам принимать какие либо действия?
Ответить
0 # Александр 16.01.2018 00:13
Дмитрий, Вам необходимо определить, что Вы хотите в этой ситуации и в чем суть нарушения Ваших прав: нанесение вреда собственности или обоснованное опасение возможного некачественного ремонта, который в будущем может нанести вред, и т.д.
Первое, что можно сделать - вызвать полицию на том основании, что сосед делает без согласия ремонт совместного имущества (общая стена), полиция составит протокол с Вашими показаниями, это будет доказательство факта нарушения.
Для проверки надежности и качества ремонта необходимо уже обращаться в инспекцию ГАСК с заявлением о внеплановой проверке.
Ответить
+5 # Дмитрий 17.01.2018 10:00
Александр! дело в том, что к сожалению именно время показвает суть нарушения: изначально-вмешательство в несущие и ограждающие конструкции без расчетов нагрузок, нарушение звукоизоляции и шумопоглащения, а уже после выполненных работ в следствии некачественного ремонта могут возникнуть и последствия( шум, потеря жесткости перекртия-вибрации, о несущей способности вообще утверждать что либо без расчетов трудно. Ведь работы продолжаются: устанавливаются дополнительные балки, причем один конец заправляется в выдолбленные в несущих стенах ниши, а другой конец балки операется на рельс который в свою очередь операется двумя концами на колонны. Владелец самостоятельно производит работы... В общем писать можно много, но по поводу определения своих "желаний", помоему тут и так все ясно: "вмешательство в несущии и ограждающие конструкции" этого разве недостаточно, нарушение технических характеристик межэтажного перекрытия, которыми оно должно обладать.И вообще странно слышать вопрос касающийся моих желаний, я вообще-то живу под этим самым перекрытием и дребезжащий потолок, а также треск исходящий от него во время движения людей по нему меня беспокоит.
Уведомил о ситуации "всех и вся: балансосодержащую компанию, департамент жилищного хозяйства городского совета, ГАСК городского совета, ГАСК Украина "горячая линия". Первые две инстанции вообще заявили письменно, что "Данные виды работ не требуют проектной документации" с ухмылкой аргументируя тем, что и сами дома так делали -и ничего, сослались на очень важного "строителя"в департаменте жилищного хозяйства. Был я на приеме у этого "строителя", который произнес фразу мол:" мне позвонили, сказали что мол пол разбирают я и ответил, что мол ничего, никаких документов ненужно, я особо не разобрался, но ответ дал". Получив данный ответ, сосед сверу продолжил свои работы но теперь уже с полной уверенностью своей правоты.После повторного визита в ГАСК и общения с зам. нач. управления по вопросам контроля по проверкам, вроде бы как пообещали провести внеплановую проверку. Ожидаем результат.
Ответить
+4 # Дмитрий 22.01.2018 11:13
Здравствуйте! продолжаю тему изложенную
мною ранее. Сегодня 22.01.2018г., работы в квартире сверху продолжаются: уже установили дополнительные балки в перекрытие с успешным долблением отверстий под них в несущих стенах. ГАСК Днепропетровского городского совета объясняет, что пытались связаться с собственником и дважды приходили по адресу, однако доступ в квартиру им никто не дает, указывая при этом на хамское поведение и хамские выражения в адрес инспекторов со стороны лиц присутствующих в квартире на тот момент. Также инспекторы
подтверждают звук рабочих механизмов в данной квартире. Какие либо разрешительные документы для проведения данных видов работ собственник квартиры инспекторам ГАСКа показать отказался, хотя утверждает, что они есть и проект есть. В ГАСКе же утверждают, что разрешения не выдавали и собственник квартиры к ним не обращался. Что дальше? : заявления в прокуратуру? обл.администрацию?
Ответить
0 # Александр 22.01.2018 11:20
Здравствуйте! Первое - это полиция, умышленное повреждение имущества (квартиры). Это хорошо было бы сделать в присутствии инспекторов...
Вопросы к полиции: насколько законно производится ремонт/реконструкция? Есть ли законные основания?
Полиция быстрее всего отреагирует. Обладминистрация в лучшем случае перекинет запрос на областной гаск, это будет очень медленно.
Также можно запросить комиссию от ЖЭКа, написать заявление на создание комиссии для проверки состояния Вашей квартиры (как это делается при затоплении жильцами сверху). Прокуратура - это уже жалоба на действия ГАСК, прокуратура небыстро отреагирует.
Ответить
+5 # Дмитрий 22.01.2018 12:02
Александр! Полиция была, по их заявлениям, для освидетельствования факта нарушения им нужно попасть в квартиру, где проводится ремонт, но их не впускают (вот когда кусок штукатурки с потолка отвалится - тогда оформим). Комиссия из ЖЭКа тоже была и сослалась на ГАСК, как и Департамент жилищного хозяйства. Замкнутый круг...
Ответить
+4 # Дмитрий 22.01.2018 15:34
Еще раз вызвали полицию, написали заявление с указанием сути дела и всех к кому обращались, указали на появившиеся трещины в местах стыка стен и перекрытия "по плинтусу". Заявление в очередной раз приняли, сотрудники полиции возле двери соседа постояли, через дверь пообщались и ушли. Работы с перекрытием ведутся полным ходом. По-моему дальше только через прокуратуру.
Ответить
0 # Александр 22.01.2018 15:39
Тогда нужно пробовать прокуратуру. Еще можно попробовать электричество отключить, временно. Мне помогло с одним соседом
Ответить
+3 # Дмитрий 15.01.2018 11:38
Здравствуйте. подскажите пожалуйста, сосед сверху частично разобрал межэтажное деревянное перекрытие по деревяннм балкам( разобрал черновой пол, лаги, засыпку межбалочного пространства, завёз новые балки, якобы для усиления старых, однако при этом не имея никаких разрешительных документов. как быть в сложившeйся ситуации и стоит ли нам принимать какие либо действия?
Ответить
0 # Екатерина 14.02.2018 11:29
Здравствуйте, у нас угловая квартира, в двух комнатах по два окна, в одной из них мы хотим заложить окно. Является ли это реконструкцией или самостроем? Нужно ли это узаканивать?
Ответить
0 # Катерина 24.03.2018 21:51
Добрый вечер. Вопрос возможно уже не новый но твердого ответа на него я так и не могу получить . Меня интересует следуеще: возможен ли перенос кухни в гостинную если по плану бти гостинная находится через стенку от кухни. Ведь по факту если снести эту самую стенку и сделать кухню-студио то при вероятном затоплении "сухая"зона соседей все равно будет затоплена. И если это возможно то с какими документами нужно нести в ГАСК
Ответить
0 # Виктор 25.03.2018 23:09
Добрый день. Супруге от дедушки досталась квартира на земле. Мы хотим достроить второй этаж. Вскрыли полы, подкопались под стены, а там нет фундамента. Вот сидим и думаем:« А если мы снесем старое строение и в пределах его границ зальем фундамент и поднимем два этажа…» - Будет ли это реконструкцией? Нужно ли получать разрешение с ГАСК? Если да, то какие документы нам для этого необходимы?
Пы.Сы.: земля под домом не приватизированна. По документам это часть домовладения.
Ответить
0 # Александр 25.03.2018 23:31
Здравствуйте.
Строить имеет право только законный собственник/пользователь земли.
Вследствие достройки этажа измениться объект недвижимости. Для получения права на него нужно будет принести госрегистратору основание, на котором появилась дополнительная площадь. Основанием может быть договор купли-продажи (дарения и т.д.) или декларация о вводе в эксплуатацию.
Если второй этаж не достраивать, а здание перестроить в существующих границах и площадях, то может прокатить и строительство без разрешения.
Если достраивать, то большая вероятность, что не получится оформить право собственности, а БТИ при техинвентаризации будет иметь право поставить отметку о самострое.
Лучше всего начать с земли, тогда сможете строить что-угодно и это регистрировать
Ответить
0 # Валерия 18.11.2018 14:08
Здравствуйте, у нас новострой и получилась проблема, часть людей за сохрание фасада. У нас есть основные балконы с ветражными окнами как целостные конструкции и есть маленький балкон , как пожарный, но застройщик указал, что это просто балкон. Что по закону можно менять на этом балконе, а что нет, сейчас просто до пояса решетка ? Интересует - стеклить, закладывать газобетоном сверху вниз, менять эту решетку на газобетон в цвет фасада?
Ответить
© 2011-2018 Inspektsia.kiev.ua, inspektsia-gask.kiev.ua. All Rights Reserved